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经济考察网 见习记者 符小茵 9月8日,由经济考察报主理的“2021 IF・商业地产年会”在线上举行,本届年会以“数智商业 美妙体验”为主题,在商业地产数字化、智能化以及都会更新、消费升级等方面睁开了讨论。

年会上,睿观研究院院长郝炬先容了商业地产价值榜的评价尺度,而且带来对未来商业地发生长的相关研判。

以下内容据现场谈话整理:

关于商业地产价值榜,我们会从价值规模、整体的运营领先水平、运营卓越水平这几个指标入手评价。首先企业的在榜规模要大、资产规模大、商业收入高,同时要看是否具备连续生长能力,包罗未来的租金增进率、土地贮备、商业的规模等方面谋划现金流的情形。此外,运营卓越水平从租金评效、出租率等方面来举行考量。

同时在评选历程中会请响应专家举行主观打分。我们做了中国卓越商业项目评选,会从项目定位、修建结构、招商特色、谋划战略、运营效率等五个焦点的维度举行评价,最后选择出在行业当中有影响力的商业地产项目作为行业标杆。

这是评选历程当中的一些指标系统,接下来让我们看一下近期商业地产的生长情形。

首先是宏观商业地产的生长数据。

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第一,商业地产的开发投资情形,从投资角度来讲,在2017-2019年投资履历了下滑之后,今年上半年有了回暖,总体投资增速到达4.5%左右。新开工的商业地产面积方面相对来讲不是稀奇乐观,从2019年最先连续下滑,2021年上半年与去年同比下降了13.3%。

第二,从商业地产的销售额和销售面积来讲,2019年、2020年销售额下降对照厉害,基本下降了10%。2021年上半年有所回暖,销售额增进快要10%,销售面积也是相同的趋势。也就是2019年和2020年到达低谷之后,今年上半年有所反弹。

区域结构上,现在商业项目一个是加倍聚焦焦点的一二线都会,不外在都会的区位是往非焦点的周边下沉,另外也有一些企业在做三四线的下沉,因此可以说是“两下沉”。

从上半年的情形看,几个焦点的一线都会办公和购物中央的新增情形基本上算稳固,增进在15%-20%左右,整体的空置率照样对照高。相对来说,上海、北京、成都新增购物中央数目对照大,且空置率较深圳、杭州相对低。

第三是市场结构,这几年头部企业的增进是越来越快的。市场的集中度在逐步提高,尤其是万达、华润、万科、新城控股(601155,股吧)、宝龙、保利这样的企业在规模上依旧显著。商业地产的沉淀、规模的增进是需要长时间逐步积累的,未来一段时间依然会连续这种趋势。业态方面也是越来越多元化,而且最先向三四线都会下沉。

第四是市场显示,疫情之后商业地产在今年上半年出现租金走弱、需求回升的趋势。和去年二季度环比,相对略有下降。下降虽然不多,但可以看出在焦点商业地产这一块,重庆、北京受到的压力照样对照大。这是现在疫情之后整体租金走弱、运营压力加大、竞争加剧很主要的显示。

近期在剖析历程中看到商业地产有这样几个运营特点:购物中央加倍关注整体的场景设计,在生态空间、共享空间、创业空间各方面,能做出更多的设计来吸引消费者。好比上海印象城的运作,通过环型+垂直动线,使得亲子运动各方面的业态在项目中得以体现。

去年疫情下存量市场商业项目的刷新对照火热,而且刷新力度对照大。一些新的热门的小业态,成为旧店刷新的主要偏向。数字化实践方面,也看到已经实现了许多基础模块,停车系统、会员积分、会员优惠、阛阓定位、场内导览、数字化实践率这些基本到达70%。未来举行数字化搭建,重新对客户举行精准的画像界说、另有互动性的销售促进,我想是商业运营的重点之一。

今年5月份中国首批9个公募REITs已经实现了刊行,虽然在首个试点的公募REITs种别中还没有加入现在的写字楼、商业地产,不外基础设施上已经实现了突破,我想这些在未来三到四年中会逐步实现,这给商业地产的新融资和运营模式创新带来伟大的支持和推进。从去年下半年到今年上半年,头部的商业地产治理公司,像华润、金茂、宝龙、龙湖都最先推进了轻重并举的扩张模式。未来更具备谋划能力、具备商业资源、具备人才优势的头部企业在轻资发生长历程当中将成为风口。

同时资源市场认可也是一个重点,预计未来一段时间轻资产的商业治理占比在商业地产中会大幅度提升,同时除了华润万象生涯,还会泛起更多轻资产治理的商业服务公司,这是行业下一步会泛起的重点征象。

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